一条“深圳二套房首付从七成降至四成”的消息开始刷屏,点开发现,只有一家东亚银行且须购买5万的理财产品,一时间又有换房客跃跃欲试心乱如麻,仿佛见到房价又将迈上新的台阶。待到晚间,不少来自银行的内部消息纷纷表示不太可能,且中国银行、建设银行、招商银行的首套房贷利率甚至略有上调。随后,多家媒体删除了“二套房首付四成”这一消息,东亚银行的相关负责人也对此否认。
且不论东亚银行是否为了开拓房贷市场降低过利率,只是难免心生感慨,在这消息如小冷箭一样嗖嗖连发的楼市,如果不具备一身看破传言的好武功,活得将多么艰难。
回顾过去数年间的楼市,仅在短短十分钟之内,小伙伴们便快速拎出各自心目中十个飘来又飘走了的楼市传言。而这些传言往往不是无源之水,通常生长于彼时一个更大的背景,因此如今回头看过去,往往会看到传言背后,那个阶段深圳楼市最热或是最凌乱的一幅画面。
旧改、直辖,曾经是最逼真的谣言
尽管这十大传言至今都没有兑现,但是仍不敢轻易定义其为谎言,主要是因为时势变幻,城市也会跟着变化,曾经看上去虚幻的内容也许某一天会成真。可是至少有两个,很快就清晰地知道,那是为了卖房子制造出的谣言,尽管将来很有可能实现。
首先是龙城花园的旧改传闻。当时深圳旧改刚刚兴起,众多小区都有多家开发商进驻,似乎处处都准备拆迁,过了20年楼龄的业主们,随时都准备有开发商带着礼物和拆迁合同敲门,然后这个小区突然就有了倚老卖老的资格而身价倍增。就是在这样的大背景下,龙城花园的买家突然收到了即将拆迁的“小道消息”,于是业主涨价0万,依然照单全收。后来却发现只是中介为了托市尽快成交放出去的假消息。
另外一个便是今年深圳直辖的消息,当时很多深圳人已经将这个话题的讨论视为知识综合储备的展示平台,直到今日都很难说这是不是空穴来风,只能说,当风声渐渐平息,而一个大亚湾房企再把这个消息拿来反复传播的时候,显得太过别有用心。
销控、日光,真相只有一个,不是被看到而是被猜到
看上去逼真的已经接近真相,可是如果不是偶然,或是没有真的从事过房地产行业,也许真相就像海市蜃楼,看着很近其实距离很远。真相只有一个,看不到那就猜到吧。
在购房者眼里,销控表那是铁板钉钉的真像。可是很多年前的某一次,记者偶然去早了一次开盘现场,而且那时楼市惨淡,到场的人不巧又那么屈指可数。但是当记者跟着朋友作为第八批客户混进选房区的时候,销控表上俨然贴着超过20个红点。若楼市火热内部关系户先订房倒也罢了,可那个时候明显就不是个大家都热衷于抢房的节骨眼。
和当下的日光盘的操作手法堪称如出一辙。大部分开发商都不愿意多批次拿预售,可是大部分开发商也不愿意将拿到预售的单位一次性推出。于是,推出多少才能恰好日光?这是一道从结果倒推过程的技术题。通常会根据市场和产品估算项目的解筹率,再根据认筹情况倒推开盘推售数量,小步快跑已经成为楼市最最常用的营销手法,只不过日光两个字往往还是会震慑到购房者,联手更可形成蝴蝶效应,造成阶段性供需恐慌。
九大传言
一开盘就“日光”了?
实际是人为操控的
传言回顾:4月26日,位于龙岗区的紫悦龙庭开盘,到场客户逾千人,共推出272套房源,去化率破九成。
万科云城(参数图库最新动态价格走势)开盘当天销售率达95%,成交总价20亿,目前已售罄。
传言背后:据《深圳商报》此前的报道,4月26日,位于龙岗区的紫悦龙庭开盘,到场客户逾千人,共推出272套房源,去化率破九成。
而实际情况是该项目于4月22日获得预售许可,获批41套,其中住宅为19套。在19套房源中,尚有160套处于“期房待售”,即尚未售出。另外,有销售人员称,下一批加推单位的数量是根据认筹数量而定。
6月6日,位于南山区的万科云城开盘,项目主推1栋A、B座65平方米两房、95平方米三房共480套房源,在当天,开发商方面表示销售率达95%,即456套。
6月16日,南都记者在网上搜寻时发现有消息称,万科云城开盘首推已售罄。但在规土委网站上查阅数据时发现,万科云城1栋A、B座已签预售合同(指房屋为期房,已售出并签订预售合同)的房源分别为7、42套,即一共卖出的套数为115套,销售率约为24%。若按照均价为5.5万元/平方米,售出的套数面积均为95平方米计算,其销售额也仅为6亿元。
深圳市规土委曾表示将对假“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为严格依法查处。此外,深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展,包括加快商品住房预售审批,加快新增住宅用地供应等。
记者解读:房价高烧不断,购房者喷涌入市,“日光盘”似乎是基于这两个现象和事实的必然结果,“时光”也成为各大媒体房地产新闻的高频词汇。“日光盘”现象也在无形中助燃了深圳房价,给购房者制造了一种再不快点买就没得卖了的假象。但实际上,房子是否真的好卖还得靠真实数据讲话。往往开发商愿意用数据说话,但并不真实。
深圳7.6万元/平方米天价楼盘?
实为营销手法
传言回顾:中洲中央公寓一顶层房源备案价为7.6万元/平方米。
招商地产旗下的海上世界双玺(参数图库最新动态价格走势),其二期产品最高备案价达20万元/平方米
海上双玺房源最高备案价20万元/平方米
传言背后:5月25日获批预售证的深圳中洲中央公寓E-CLA SS的一套单位以其7.6万元/平方米的“天价”引起广泛关注。但在深圳市规土委约谈后,6月2日,该套单位的备案价格降至为17.6万元/平方米,腰斩过半。业内人士认为,在一批单位中选取一套天价备案多为营销手法。
在当时南都记者采访了中洲地产两位内部人士,均承认约谈属实,但是表示并非大家想象中的那种情况,政府相关单位曾现场看过产品,建议遵从市场行为,不希望价格定得太高。
对于行业内所言的“天价营销”,另一位中洲内部人士予以否认,并表示,中洲E-CLA SS并非住宅产品,为不限购不限贷的商务公寓,备案价格对于住宅市场价格并没有太大影响。
招商地产旗下的海上世界双玺项目在去年7月一期产品以接近10万元/平方米价格入市后,二期产品今年4月下旬开盘。此批产品最高备案价达20万元/平方米,是一套527平方米、位于50楼的单位,整体备案价格则主要集中在8万-16万元/平方米的区间,最终普遍成交价格在10万元/平方米左右。
记者解读:“天价盘”往往吸人眼球,能在楼市上瞬间刷出存在感。开发商往往借此引爆媒体报道,树立产品高端的市场形象。天价盘并不鲜见,出现时间也不算短。早在十多年前,上海汤臣一品叫价10万元/平方米,造成全国轰动。其实,在房价高涨的今天,房价也不可能一步登天。数字背后是真是假,还请君三思。
旧改放出风声,房价应声而涨?
实为中介对外放风托市
传言回顾:登良路的龙城花园“旧改”风声放出,房价一日之间上涨近百万
传言背后:2010年月5日晚,中介小林给买卖双方提供“龙城花园当天晚上贴出拆迁公告”这一信息后,卖方报价高出放盘价近0万的价格,买方照单全收,爽快签约。随后两三天,小林和他的同事们接了好多个求购该盘二手房（二手房 / ）的电话,业主叫价即刻提高了三四千元一平方米,最贵的有套58平方米的两房,叫价150万,比最近成交价贵了近100万元。
然而,根据《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》,首批有89个城市更新项目,龙城花园不在此列。龙城花园的社区公告栏显示的“拆迁公告”为两份,一份是由业主委员会盖章的《关于拟对龙城花园进行更新改造的通知》,另一份深圳市龙建安房地产开发有限公司(下称龙建安)盖章的《龙城花园小区更新改造公告》,其中注明龙建安为开发方。但龙建安的付先生表示,是否拆迁取决于是否达到2/以上业主签字同意。所谓的“拆迁公告”还只是一份倡议,此后能不能拆、何时拆以及拆迁方案如何都还是未知数。
记者解读:旧改往往涉及开发商、旧改户、政府三者,具体信息也最好以三者共同发布的信息为准。对于中介的托辞,最好自己核实,宁可慢一点,也不让自己做亏本买卖。
开发商旗下楼盘被锁,出大问题了?
房源被锁原因多样,媒体制造话题
传言回顾:17家房企上榜“深圳地产预警名单”,京基花样年锁盘被传开发商出事
传言背后:2015年1月初,2000套佳兆业的房源被锁事件引起极大的关注,并占据各大新闻的头条,成为一时热点。而后,一则点名17家房企的“深圳地产预警名单”开始在和朋友圈广泛传播,锁盘事件被放大,一旦有房源被锁定,人们的第一反应便是开发商出事了。
1月16日16点25分,深圳市规划和国土资源委员会通过发了第一条针对近期媒体疯狂曝光频繁锁盘的解释:房源锁定或限制产权可能存在多种原因,“建议不应过度解读,以维护良好市场环境。”1月20日,同心会俱乐部主席、祥祺控股集团董事长陈红天辟谣称,深圳地产预警名单纯属谣传。
在后来的警方调查中,事实真相是去年一名购买了佳兆业期房的业主在网上看到佳兆业近期的新闻,将一份地产企业名单换上标题并在Q Q发布,引起了各方人员的关注并在网络上转发。
南都记者细数一番,发现众多项目都曾被“锁盘”。如荣超大厦、花样年花乡家园、卓越西乡安居家园、中海阅景家园、东都中央王座(详情图库团购点评)等。但其实大多数项目的锁盘都可到明确的原因和解释。锁盘原因大概情况有如下五种。
一、安居型商品房预售批准后会被立即锁盘。二、开发商为楼盘（楼盘/）办理“初始登记”,会被锁盘。三、销售期间规划施工图变更,会被锁盘。四、“一房两卖”、订立虚假合同、违反价格备案制度出售商品房,以及设计规划、土地违法行为的房地产,会被锁盘。五、协助司法机关查封,会被锁盘。
谣言一出,风声鹤唳,草木皆兵,各个开发商纷纷躺,“锁盘”一词举目可见。但关于其背后原因和真相的新闻总是稍显滞后。往往各大媒体也只谈锁盘一事,不挖掘其被锁盘原因。即便在很久之前就被锁盘的房源也惨遭被扒,纷纷被传与反腐有关。一个项目被锁盘引起轩然大浪,这不是锁盘的错,而是发现项目被锁盘后制造声浪的人们。
深圳要成直辖市,深惠要合并?
龙华带着惠临深片区“迎风”涨
传言回顾:月底,随着原任深圳市委书记的王荣升任广东省政协主席,新任市委书记尚未到任,“深圳升格为全国第五个直辖市”的民间猜测便甚嚣尘上。在传言中,综合考量国家层面和原有省份及其周边地区的政治、经济、民生,深圳直辖的时机已渐行渐近,“已成立筹备办公室”。而全国政协委员黄扬略此前关于“合并深惠,设立直辖市”的提案也在传言中一再被提及。
较为主流的观点认为,深受国土面积约束的深圳将相邻的东、惠州一举吞并。在合并后,“深圳直辖市”的经济总和与香港G D P大致相当,既可以坐拥大片急需的产业用地,成为深圳产业升级和城市发展的腹地;又能承接惠部分土地较多、经济落后、社会管理滞后的镇村,作为直辖市优先发展之地,减轻广东、惠两市负担。
传言背后:自从创造改革开放奇迹以来,日渐壮大的深圳作为经济位居全国前列的核心城市,直辖的呼声不断。然而,今年这一波传言,显然与深圳“一把手”的人事变动有关。最终到职履任的马兴瑞,是由广东省委副书记兼任深圳市委书记,更是深圳第一次出现由中央委员兼任市委书记的情况,这一信号让直辖流言的传播者们更加兴奋。
事实上,尽管中央委员兼任市委书记是头一遭,但对于深圳市而言,由省委副书记兼任市委书记是常态;而新一届国家领导层在用人上,中央委员、中央候补委员和地方官员行政级别的对应关系更加模糊,并不值得过度解读为“直辖信号”。
从国内城市体系所处的等级序列上,从直辖市设立的必要性上,从与广州、香港的竞合关系上,从深圳现有的行政管辖空间上,各方面条件考量后发现,深圳在短期内实现直辖的可能性并不高。
不过,在三年前便由市政府副秘书长出面辟谣的背景之下,深圳官方对此次传言置之不理。深入分析之后,观察家也普遍将流言的来源归于“希望在股市、房地产市场上牟利的人”。
记者解读:该消息开始流传之后,迅速在敏感的楼市形成了上涨“概念股”。4月惠临深片区成交异常突出,龙华也借助“直辖将带动城市中心北上”的利好获得了新一轮的涨价动力。以东临深片区为例,根据东中原研究部数据监测显示,片区4月住宅成交201套,成交面积24.65万平方米,环比大幅上升10.69%,成交量创下历史第三高位值。
选房被索“喝茶费”,房源真都那么抢手?
严正声明实为营销手法赚眼球
传言回顾:今年春节以来始终火热的楼市,在4月底开始的一手项目供应潮涌来之后,释放得更加彻底。在市场传言当中,久未在深圳楼市出现的“喝茶费”似乎重现江湖。为了购得心仪的房源,购房者请中介帮忙选房、打折而支付的酬劳以请喝茶为幌子,因此得名。而为了杜绝这一扰乱市场的行为,一些开发商会在开盘前发出严正声明,强调营销的规范性,声称不会以任何方式向客户索要“喝茶费”及收取购房款以外的其他任何费用,也不存在内部认购和提前选房行为。
这一段期间内,华晖云门(参数图库最新动态价格走势)、君成雍和园(参数图库最新动态价格走势)、博林天瑞(参数图库最新动态价格走势)、万科云城、华润城(资料图库团购点评)、佳华领汇广场(参数图库最新动态价格走势)等项目都曾经发布了《关于**项目营销信息的严正声明》,格式和内容如出一辙。
传言背后:对于营销行为的规范和倡导,首先当然是值得鼓励的。但是,只有热门抢手的楼盘才会出现“喝茶费”的存在,使得发出“严正声明”成为项目开盘紧俏程度的侧面烘托,实质上被开发商当成开盘宣传预热的一种广告手段,失去了原本的意味。而一纸声明能否有效约束紧俏楼盘销售中的不规范行为,则是另一个值得探讨的话题。
小产权房将转正?
违建的小产权房顺利转正仍是梦
传言回顾:十八届三中全会一句“建立城乡统一的建设用地市场”,却又被市场误读为小产权房转正的信号,一些小产权楼盘便趁势涨价。而今年月1日开始施行的《不动产登记暂行条例》,将让小产权房有望搭上顺风车得到确权,也成为市场广泛流传的消息。
传言背后:根据我国现有法律,小产权房其实是没有产权的房屋,将其纳入不动产统一登记是没有依据的,新的《暂行条例》也并未给小产权房留下空间。全国政协委员、国土资源部副部长徐德明曾表示,农村具体经济建设用地,入市必须以严格用途管制、符合用地规范为前提,这是大前提,是前置条件,决不能违背,更不能逾越。这一表态也就说明了,头顶红线,小产权房转正在现行法律的规制下,只是梦想。
另外,在去年4月,深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留违法建筑”,部分被称为“小产权房”的建筑,有望拿到红本。当时,有关部门解释称,此次“转正”是针对原住民。根据《实施办法》,对非原村民所建住宅类历史遗留违法建筑、对以房地产开发为目的未经批准建设的住宅类违法建筑(包括建成后已实际分割转让的情形),不予处理确认。
地产人纷纷被离职
有的被澄清,有的被坐实
传言回顾:协信集团CEO刘爱明离职,毛大庆离职。
传言背后:2015年4月初,有消息传出称协信集团CEO刘爱明或将于5月离职。在当时,协信集团方面回应称刘爱明并未离职,而是休假两周,并称刘爱明人在美国,将于5月日结束假期,5月4日正式返回工作岗位。
在刘爱明的微博上,其于4月21日发布了多张在美国马萨诸塞波士顿参加马拉松赛事的照片。
自去年6月份,毛大庆离职的传言被广泛传播。事件起于2014年6月22日地产财富推送的一篇名为《毛大庆被逼走几成定局 万科或将遭遇史上最严峻人事变动危机》的原创文章。在当时,北京万科回应称该消息不实,毛大庆并未离职。
其后,毛大庆在其个人朋友圈引用苏轼《六月二十七日望湖楼醉书》七言绝句回应该该传闻,并称“刚刚从中关村创业街和同事们研究完创新商业模式出来,忽然间不断,大家快快继续啤酒、炸鸡,好好看球”。
而在2015年月9日,毛大庆离职新闻发布会在万科北京中心举行,辞职传言被坐实。
地产的人事变动可见并非空穴来风,毛大庆离职一事被言传甚久,虽然万科一度澄清并回应,但他最终还是离开了万科。谣传-澄清-坐实,时间历经9个月。时间果然是证明事实真相的最有力证据。
深圳放开限购?
不可能,继续限购中!
传言回顾:从2015年6月17日起,深圳市将取消住房限购政策
传言背后:“限购令”最初开始于北京,时间为2010年4月,之后中国有47个城市陆续执行限购政策。2014年,呼和浩特宣布取消限购,成为全国首个“松绑”的城市,其后不少城市的限购政策放开。截止至现在,除了北上广深和三亚外,全国其他地区已取消房地产限购令。
在参加深圳两会期间,深圳市政协委员、万科总裁郁亮对媒体表示将建议深圳取消限购。网上也流传着深圳将取消住房限购政策的消息。
2015年5月29日,深圳市规划和国土资源委发布消息称,“6月17日我市将取消住房限购政策”的传言不实,纯属谣传,深圳市将继续执行现有住房限购政策。
众多业内人士表示,深圳楼市成交火热,短期内将不会取消限购。
记者解读:限购松绑会有的,只是在这个时间节点其可能性尚小。谣传了这么久的深圳限购松绑,信息是否真实还得以深圳市规划和国土资源委官方回应为准。
