刚需盘集中入市 楼市整体成交量或有望再现攀升

　 从十一长假楼市的表现来看，各界所猜测的旺季落空即将成为事实。不过，随着近期房山等区域刚需盘的再次集中入市，楼市整体成交量或有望再现攀升。

　　供应错位致成交下行

　　过去两个月内，伴随楼市回暖，中高端住宅产品逐渐取代刚需盘，成为楼市的供应主力。据思源经纪统计，近两月北京陆续有6个主推或包含大户型产品的项目入市，涵盖亚奥、望京、西山等众多传统及新崛起的高端住宅板块。而大户型项目的集中入市，导致绝大多数刚需人退出，进而使整体成交受到影响。

　　从10月计划入市的项目来看，单价在万元/平方米以上的占比2%，与9月10%的比例相比，10月计划入市的项目中，高端盘的数量明显上升。不过，从实际开盘情况来看，尽管入市楼盘均有不同程度的优惠，但由于多为改善型住宅，入市后普遍表现平平。

　　对此，业内人士分析认为，自调控以来，刚需一直是购房主力。过去两个月高端市场的良好表现，给不少改善型楼盘以信心，因此才会在银十再次扎堆入市，以期搭上此轮高端盘的热风。然而，供应结构改变了，但实际需求并没有太大改变，以首置为主体的刚需人，仍然是市场主体。而错位供应所导致的，则是整体成交量的下行。

　　九大刚需盘齐发

　　在各个板块都争先恐后推出改善型楼盘的同时，房山依旧以昔日的刚需面孔示人。

　　不过，与此前不同的是，房山楼市供应量大幅反弹，本月以9个预计开盘数量跃居全市首位。统计显示，除了京投万科新里程、昊腾花园、长阳光和作用等老项目推新以外，还有包括中冶·蓝城、北京城建·琨廷、首创·新悦都等在内的纯新盘将相继入市。目前房山板块在售项目达20多个，主要集中在长阳、窦店、良乡等区域。

　　众所周知，房山新盘数量的骤升，主要源自过去两年集中的土地供应。统计数据显示，自2010年以来，房山区通过招、拍、挂方式共成交住宅类用地27宗，在全市各区县中出让地块的数量最多。这27宗土地的规划建筑总面积达446万平方米。按照1-2年的土地开发周期计算，从今年开始，这些住宅用地正处于陆续入市阶段。

　　对此，业内人士一致认为，在供量井喷、竞争加剧的背景下，高性价比仍然是未来房山楼市的主旋律。加之银十期间整体楼市供应高端化明显，房山板块的洼地价值将再次得到印证。

　　交通利好助客多元

　　在北京楼市供应郊区化的格局下，房山新城依旧是刚需族置业的优选之地。

　　记者采访发现，支撑这个区域楼市的置业人，除了来自房山本地的地缘性客户，随着地铁线路的建设，客户范围正在辐射整个京西南区域乃至CBD核心。

　　“从我们项目的成交情况来看，地缘性客户和来自城区的客户，大约各占一半的比例，城区客户主要来自南三环的方庄和成寿寺、西北四环的中关村以及东三环国贸板块”。天恒乐活城有关负责人介绍说，过去由于没有地铁，房山的交通出行仅靠京石高速、五环、六环以及以“破旧”著称的京良路，因此，房山楼市的辐射范围，一度主要在京西南板块、丽泽桥以及公主坟一带。如今，不仅地铁房山线已经开通，且年底将与地铁9号线接驳，连通北京西站商圈，还将与1号线接驳成为全城轨道交通延伸至京西南的大动脉，因此可以预期，未来房山的辐射力将持续增强。而事实上，从目前房山一些楼盘的客变化来看，也已经充分证明了这一点。

　　据了解，除轨道交通建设提速外，曾经尘土飞扬、拥堵不堪的京良路，目前也正在全面拓宽。预计改造完成后，新京良路全长10.8公里，主路全程高架，不设红绿灯，拓宽后通行能力将由现在的双向各单车道，扩容为双向主路各三车道和辅路各两车道，年内将完工。