不动产登记全解读 地方很快进入实操阶段

国务院发布的《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》)已于本月1日起正式实施。作为配套的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）也在昨日公布征求意见稿，共8章17条。《细则》公布意味着地方很快进入实操阶段。

羊城晚报记者注意到，《细则》特别对跨县级行政区域不动产登记的申请，规定当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请；《细则》还对可能遇到的特殊问题，如未成年人父母以外的人担任监护人的如何申请、委托申请的具体程序等进行了逐一细化。
此外，《细则》还明确，无纳税证明无法买卖，老公卖房要老婆书面同意；而最受关注的70年后使用权续期方法仍旧没有答案。
不动产登记要实地查核
《细则》明确，不动产登记要实地查核。不动产登记机构认为必要时，可以依照《条例》第十九条规定进行实地查看。尤其房屋等建筑物首次登记，要查看房屋坐落及其建造完成等情况；另外，在建建筑物抵押权登记，也要实地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；如因不动产灭失导致的注销登记，也需查看不动产灭失等情况。
《细则》明确，国家建立统一的不动产登记信息管理基础平台，向各级不动产登记机构提供登记服务和接入服务，确保国家、省、市、县登记信息的实时共享。
特别对跨县级行政区域不动产登记的申请，规定当事人可在不动产所跨任一行政区域提出申请。
可委托他人代为登记
对于不动产登记代理，《细则》第十七条作了详尽的规定，当事人可以委托他人或者专业人员代为申请不动产登记，提供签字或者盖章的授权委托书。如果人在国外，授权委托书要先办理官方公证或者认证。
关于未成年人父母以外的人担任监护人的，《细则》明确，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记，应当由其监护人代为申请。监护人代为申请登记的，应当提交监护人与被监护人的身份证明、有管辖权的机构出具的监护关系等证明材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供对被监护人利益的书面保证。
多人共有房产如何登记？
对于共有不动产登记申请，《细则》明确，多人共有的房子，证书上会注明各人拥有份额。
申请共同共有不动产登记时，应当由全体共有人或者其委托代理人提出；申请按份共有不动产登记的，应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。
多人共有的房产如改变份额、房屋处理事前约定、改名时，应当共同申请。
当卖房、抵押时，买家和卖家共同申请转移登记，要提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。抵押要共同申请。换言之，夫妻两人共有房产买卖时，事先需要另一方书面授权。
70年后怎么办？
对于70年后怎么办？《细则》仍然未解答。
国土资源部负责人在今年的全国两会上表示，新版不动产权证书上设置的“使用期限”，是指土地使用权和海域使用权的期限，不是房屋所有权期限。使用权有期限，所有权无期限，两权分离。有律师致信指出应该更换簿证，明确土地房屋期限分开。
哪些房子不让登记？
不让登记的房子就意味着无法买卖，《细则》明确为以下7种情形：
（一）存在权属争议，但申请异议登记的除外；
（二）不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致；（宅基地房屋可以，小产权房一定不行）
（三）申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突；
（四）未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明（这就意味着不交税就无法登记，不登记就无法买卖了）；
（五）申请登记的不动产权利超过规定的使用期限（那么70年后呢？）；
（六）申请处分的不动产被依法查封期间，权利人因处分不动产申请登记；
（七）法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。