南京限涨令要求涨幅最大不超10%导致部分触红线楼盘难备案

在南京，正当开发商摩拳擦掌，纷纷上调售价准备在“金九银十”把房子卖个好价钱时，久未提及的“限涨令”在此刻适时地重出楼市。

　　近日，南京一些楼盘因涨幅超过10%，被南京物价局驳回涨价备案的请求。按照南京目前执行的房价备案制度，涨幅5%被认为是一条“红线”。楼盘即使涨价，也必须在前一批房源的价格备案满三个月之后，才能重新申报调整之后的价格。

　　事实上，南京楼盘涨幅“红线”并非今年才制定，而是个老政策，而对比7月份南京刚出台的被称为“救市”的刺激购房政策，此番“限涨令”重出“江湖”可谓是先扬后抑，正如复旦大学地产运营研究所所长蔡为民所言，此时重现南京楼市，决不是没有所指。南京是在防患于未然，就是担心楼市再次出现大幅上涨。而南京楼市政策的变化也许正在成为此轮涨价主力的二三线城市的样本。

　　部分楼盘涨幅触红线

　　近日，位于南京区的荣盛花语馨苑开盘推出40套房源，售楼人员透露在申报二期房源销售价格时，原报价涨幅10%的方案被南京市物价局驳回。“我们一期销售均价5500元/平方米，二期的销售价格备案时打算上调10%，可方案被南京物价局打回来了。”售楼人员说。

　　据了解，因为价格上涨幅度超标，而被南京物价局驳回涨价方案并非个案。位于南京仙林板块高科荣域和浦口的威尼斯水城，均因为进行价格备案时涨价超标而被物价局制止。

　　南京当地一家房产机构人士向记者透露，南京威尼斯水城沿江的房源8月份第一次对报价进行备案时，就因为比之前楼盘均价高了约1000元/平方米，曾被打回来一次。“威尼斯水城和几个楼盘的涨价之所以被驳回，是因为开发商触到了红线，后期涨幅不得超过前一期房源的5%。”上述人士说。

　　对房价明确上涨幅度，并不是第一次在南京出现。早在2009年时，南京曾经出台过一房一价的房价涨幅控制方案。业内人士告诉记者，万科在南京的一个楼盘此前就因为在销售过程中涨幅过快，超过了同区域价格平均涨幅，此后的销售即陷入停滞状况。之后万科高管亲赴南京与当地政府部门协商后，才解决了涨幅超标的问题。

　　知情人士告诉记者，南京出台的限涨红线一直存在，只是久未提及。“因为2010年以来房价一直在降，政府不会插手管楼盘下跌，所以人们认为这个政策可能没有了。实际上南京的控制房价涨幅政策从未退市，在房价快速上涨的时候有人触到红线了，才被重新提起。”厉建军指出。

　　不过记者在采访中了解到，虽然南京对各楼盘出台了涨价指标，但开发商仍然有办法规避这一政策。“把楼盘价格定得高一些，就很容易解决这个问题。因为政府不会管楼盘价下跌，价格报高了之后，通过打折的形式作为其实际的销售价格。此外，有的楼盘还会通过换一种物业，来规避政策。”同策房产南京分析师郭镇东表示。

　　据了解，威尼斯水城就是通过另报物业的方式实现涨价的。该楼盘8月的销售均价为8500元/平方米，最低销售价为7800元/平方米；然而即将在9月底开盘的200多套房源，售价为9000元-9500元/平方米。

　　销售人员表示，9000元/平方米的售价已经通过了备案。“因为我们沿江一排的江景房是板楼，而之前卖的是高层。这是两种不同的物业类型，价格没有可比性，所以就通过了。”售楼人员表示，如果仍然按照高层来报，很可能无法通过备案。

　　跌宕起伏的楼市政策

　　事实上，近两个月，南京的楼市政策可谓是跌宕起伏。

　　7月份南京还出台了“首次购房者可获个税返还补贴”的鼓励购房的政策，被认为是变相救市；到了9月份，房价的涨幅“红线”又重现南京楼市。

　　“如果不出台鼓励购房的政策，南京房价可能会继续下降，开发商也可能会真的撑不住了。在那样的情况下，地方政府自然会想办法扶一把开发商。可是现在楼市回暖了，开发商缓过劲来了，又开始想要涨价，所以政府又不得不出手打压房价。”蔡为民指出，不论“救”还是“限”，政府都是想防止房价出现大起大落。

　　同策房产研究总监张宏伟指出，南京楼市政策的先扬后抑，其实也是其它城市的一个样本。“七八月份各地楼盘都出现了量和价不同程度的上扬。虽然业内还没有形成楼市已经见底的共识，但大家预计楼市即将见底。这也影响到开发商的销售，各地的楼盘都趁机出现了一股涨价潮。”张宏伟说。

　　对于近两个月房价的再次上扬，杨红旭指出，二三线已经是本轮房价上涨的主力军。

　　“一二线城市现在的房价，已比年初上涨了10%-15%。更值得注意的是，一线城市对全国楼市的影响力正在趋弱。二三线城市，正在成为楼市价格上涨的主力军。而当二三线城市成交回暖的时候，大部分三四线城市的新房成交高点还没有来到。”杨红旭认为，如果接下来没有重大政策出台，预计至明年年中，部分房源可能会再涨10%-15%。

　　而在房价已经见底预期的影响下，在8月份，反映房地产行业“基本面”的几个重要指标——开发投资增速、房屋新开工面积增速、土地购置面积增速、房地产开发景气指数，在下滑数月后均出现了反弹。

　　“各地都不希望楼市过于惨淡，所以都想救市；可如果涨得太厉害，地方政府、中央相关部门都说不过去。但从各地楼市销售和全国投资开发的月度情况来看，房价已经出现了再次上扬的苗头。”蔡为民表示，如果在房价刚刚出现苗头的时候不去遏制，等到市场一致认为房价已大幅上涨的时候再出手，恐怕已经来不及了。