业内人士认为：二手房将是未来楼市主体

　　最近国内二手房市场有点不“太平”，相比之前一直作为业内目光焦点的新房市场，二手房市场的现状引起了社会各界以及房地产业内人士的广泛关注。经历了几个月的节节攀升后，8月全国的二手住宅成交量因为购房需求的萎缩而冲高回落，大幅下滑态势明显，而二手房交易中的一些乱象也因此浮出水面。
　　二手房成交量下滑

　　全国的二手房市场在经历了7月份的成交高点后，8月份尽显疲态，成交量明显下降。全国几个主要城市都出现了集体跳水的情况。

　　虽然7月份北京二手住宅网签量创去年2月份以来18个月新高，但8月份的冲高回落，使其出现了年内首次降温的情况。北京住建委网站公布的网签数据统计显示，8月份北京二手住宅网签总量为套，与7月份相比跌幅高达16.6%。另据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，8月份北京二手住宅成交均价为2490元/平方米，环比7月小幅上涨了1.1%，与去年8月份同期房价基本持平。

　　而天津二手房8月交易日均成交量也比7月下降了2.6%，市场成交量增长的趋势并未延续。天津市国土资源与房屋管理局公开数据显示，8月天津市二手房共成交5696套，环比上涨1.8%；成交面积46.5万平方米，环比上涨4%，成交均价8808元/平方米。由于8月天津二手房市场交易天数增加，因此成交总量与7月相比出现1.8%的微幅上涨，但是从交易日日均成交量来看，8月日均247套与7月的254套相比还是在下降了。

　　上海二手房方面，据汉宇地产市场研究部监测数据显示，8月成交二手住宅套，环比减少14.7%，同比则出现75.6%的增幅。8月二手住宅的网签均价环比下滑1%，至元/平方米。

　　对于8月二手房市场降温主要的原因就是现在的市场中存在着两种截然相反的预期。

　　“二手房买卖双方已经进入到了深度博弈期。”专业人士分析，楼市在经过几个月的回暖后，很多房主信心回升。强烈的看涨预期使得他们捂房惜售，不仅抬高房价，还不断压低议价空间。这使得购房者购房意愿降低，被迫重归观望。此外，就是8月1日开始执行的二手房过户新政，对于重复网签要求严格，减少了很多为避税而产生的“阴阳合同”。

　　“目前二手房市场由于价格偏高使得消费者购房意愿下降。目前二手房市场主体是刚需和改善性需求购房人，价格承受能力有限。”专业人士预计，整个9月份二手房成交量都不会有大幅上涨，价格也将保持稳定。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，9、10月份新盘开盘量将十分可观，供应的增加，将有利于房价的平稳。此外，楼市有效需求不足，将使得部分着急出售的二手房业主再度调低房价预期，受此影响，二手房挂牌价和最终成交价都将回落。

　　二手房市场乱象丛生

　　销售市场动荡的同时，二手房交易市场的一些潜规则也浮出了水面，亟待得到重视并得以整治。日前有媒体爆出，二手房源到了房屋中介报价竟被自动上涨了5万元，而当事方则为知名房屋中介公司链家地产。

　　原来，在北京潘家园附近的一家链家地产门店中，二手房主将自家房源挂牌时报价为200万元，但当经纪人将这套房源信息录入系统后，挂牌价格就立马上涨了5万元。其实这种二手房中介吃差价的现象并非个案，经常有户主出售二手房时都会发现随后公示出来的挂牌价格要高出自己的报价。

　　“目前房地产中介市场可谓是乱象丛生，而这种乱象在二手房市场表现尤为明显。”观察人士指出，中介吃差价等乱象在业内早已是见怪不怪。记者走访时也发现，中介公司在进行二手房交易时通常不让买卖双方见面，对外称是为了防止双方私下交易而“跑单”，事实上是保护自己的利益。“中介公司的这种做法无可厚非，但却制造了被人利用和钻空子的机会。买卖双方不见面，交易就绝无透明可言。”据业内人士透露，一般中介吃差价数量不等，少则两三万元，多则能达到近10万元。

　　北京市房协有关人士表示，根据现行规定，禁止二手房中介公司擅自抬价或吃差价，向市场提供真实的房源和价格是各家中介机构的责任，部分中介擅自抬高二手房挂牌价格的做法涉嫌哄抬房价。特别是当业主上涨预期强烈，捂房惜售的时期，中介私自抬价的现象更是使正在走下坡路的二手房市场雪上加霜。

　　近期京城还频现业主坐地涨价毁约现象。据北京中原地产市场总监张大伟介绍，目前“卖方毁约”比例约占整个二手房成交量的1%。8月份北京二手住宅成交套中，毁约就占到142套。目前较高的毁约率意味着在卖方占据主导地位的二手房市场，房价上涨预期较强。

　　中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强表示：这种做法对于整个行业的诚信机制建设会造成负面影响。更为重要的是会误导消费者对于真实房价的判断，影响消费者的价格预期。“谨慎交易才能维护自己权益，防止被不法中介钻空子。”专业人士建议，应对中介公司的伎俩要做到，三方见面、透明交易、多了解信息、多查看相关证件以辨明房源真伪。

　　二手房或成未来楼市主体

　　我国的房地产市场现仍处于快速发展阶段，目前一手房仍是市场主体。随着土地日益稀缺、地价房价居高不下，新建楼盘和可开发土地越来越少，二手房的存量会越来越多。“二手房上位取代一手房占领高地是市场发展的必然结果。如果一手房是房地产市场的风向标，那么二手房就是市场的晴雨表，能反应当下市场状况。”全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示，我国楼市虽然仍有较大的发展空间，但产业转型已成必然。现在我国城市化率刚刚达到50%，与中等发达水平国家相比差距较大。因此住房刚性需求依然强劲。经过调控之后，二手房市场发展更能代表楼市的未来趋势。

　　“二手房价格对于市场的整体房价起着至关重要的作用。”21世纪不动产分析师粟日认为，要实现房地产的调控目标，当务之急是必须遏制二手房价格的上涨。粟日指出，作为整个房地产市场先行指标的二手房市场，其价格的上涨会影响一手房市场。从现在趋势观察，7月成交量同比增长已是事实，即使8月份略有放缓，9月、10月份还会重拾升势，而且成交量推动房价上涨的可能性极大。然而纵观8月市场，虽然二手房成交下滑，但可以明确的是房价依然处于高位，预示着下半年调控形势将十分严峻。

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