土地市场“退烧”论　考验开发商“胃口”

　　进入9月，全国多个城市继续加大供地力度。有业内人士据此认为，地方政府迫于财政收入压力，不得不大规模供地，因而土地市场已开始回暖，有望迎来“金九银十”。

　　但湖北房地产经济学会专家委员殷跃建认为，与其说土地市场回暖不如说是刚刚“退烧”，加速供地不是土地财政吃紧一句话就能解释的。

　　土地市场“退烧”论

　　“根据目前的供地规模，预计9月份北京市的土地成交金额可能接近200亿元。”中原地产市场总监张大伟告诉记者，目前北京土地市场9月已经挂牌的经营性地块合计不少于27宗，其中14块为居住性质，与前8个月合计成交的住宅地块宗数持平。

　　9月份，上海最少也将有26宗经营性用地(不包含动迁安置用地)出让，为年内单月经营性推地宗数之最，合计出让面积为7.6万平方米。

　　近期，一线城市北京、上海、广州，二三线城市杭州、昆明、合肥、武汉、无锡、温州、石家庄、南京等，均有大规模的推地动作。

　　“土地市场回暖了。”这样的声音不绝于耳。对此，殷跃建认为，与其说“回暖”，不如说“退烧”更加准确。

　　殷跃建告诉记者，今年的放量相比去年同期是增多的，但仍未回到2010年的“过热”局面，土地市场已逐步适应了调控环境。可以看出，调控施行两年多来逐渐进入常态化，已成为房地产市场必须遵循的规则，地方政府和开发商显然已适应了这种规则。考虑到房地产开发的周期性，所以说此次集中推地与前年的“过热”相比，仅仅是“退烧”阶段的波动而已。

　　“各地之所以在近期加快推地节奏，除了下半年是完成全年供地任务的最后冲刺阶段之外，另一个很重要的原因是上半年土地财政严重萎缩。”有业内人士表示。

　　一时间，地方政府重走卖地吸金老路的话题再次引发业内热议。

　　“我非常诚恳地说一句，推地与政府财政无关，就是为了完成国家的土地供应指标，也是让市场供需双方信息对称。城市里有这些地，过去也一样在推。”武汉市国土部门一位负责人在接受记者采访时否认了卖地吸金的说法。

　　在8月25日举办的温州市土地推介会上，市长陈金彪表示，现在温州正处在全面转型的关键时期和大投入、大建设、大发展阶段，温州房地产市场经过这一轮的盘整已回归理性。

　　殷跃建认为，“土地财政吃紧需要吸金的说法根本不成立”。政府出让土地的首要目的是使被出让土地承担应有的城市功能，随之而来的土地财政是次要考虑。这几年的调控也让政府认识到了土地财政对地方经济的影响并不是十分关键的。有数据显示，地方经济对土地财政的依赖并没有想象中那么强。以武汉为例，2010年的财政收入为1416亿元，土地出让金高达785亿元;2011年财政收入增加到176亿元，土地出让金却减少到59亿元。今年上半年的土地出让金为29亿元，也远低于前年的水平。

　　“对于城中村问题，各地都亟待解决，还须对上世纪80年代以来的规划不严谨地块重新进行优化。”殷跃建表示，这都是政府加速推地的原因。

　　沈阳建筑大学管理学院教授张沈生也持同样的观点，财政收入可能占土地集中出让的一部分原因，但绝对不是最主要的。“主要还是城市建设需要、开发商对房地产市场信心回升，有拿地的需求。”

　　考验开发商“胃口”

　　“此前楼市低迷，房企拿地意愿不强，地方政府也相应缩减了土地供应。今年上半年，主要城市的土地供应量降至近5年来的最低值，地方政府的卖地收入也大幅减少。随着近期楼市的回暖，地方政府推出大量性价比较高的优质地块，万科、金地等大型房企近期也频频拿地，预计接下来土地成交量将明显上升。 ”张大伟表示。

　　面对全国范围内的集中推地，房企是否有相应的消化能力?业界分析认为，在当前仍处于去库存、回笼资金的总体环境下，面对地方政府的“土地盛宴”，开发商未必有那么大的胃口。

　　记者在采访中发现，一些有实力的房企正在做地块的评估工作，准备在这一轮推地潮中有所斩获。而一些中小型房企则对拿地话题十分敏感，不愿过多谈及。

　　“毕竟现在很多房地产商都面临资金压力，仍在求生存，能活下去就不错了，拿地的能力、力度会受到一定限制。”浙江一位不愿具名的房企负责人表示。

　　记者发现，在此次推地潮中，很多二三线城市纷纷举办土地推介会，并邀请品牌开发商坐阵。

　　对此，殷跃建认为，这反映了二三线城市因吸引力不足，不得不集中推地，使得少数品牌开发商有了更多挑选余地。对于开发商来说，供应和需求是比较平衡的。

　　殷跃建建议，地方政府在推地时应遵循经济规律，避免一哄而上，造成相对的供大于求。如何将房地产调控政策传导到土地市场，是各级政府应进一步考虑的问题。

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