近期,曾被业内号称为“只涨不跌”的一线城市也呈现出降价滞销特点,楼市已然进入调整期。 记者调研发现,随着商品房库存高企、房价下行趋势渐显、购房者观望情绪加重等因素,楼市预期和博弈优势已经悄然生变。然而,尽管“拐点论”强化未来房价走低的认知,但个别地方政府借“分类指导”之机过快松绑楼市、信贷收紧等因素仍让市场充满不确定性隐患。

预期看淡:购者观望,房企促销

在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下,市场供需双方的预判转向,购房者观望情绪增多,而房企“让利跑量”心理渐占上风。

在北京市大兴区的热盘保利熙悦春天,月份开盘时500套房源有超三千人抢购,但4月中旬开盘的二期,即便单价下降500元,仍然卖得不好。记者发现,一些房企再现“全民营销”,“凡推销成功人人都可提成”,“零首付”也“重出江湖”。

搜房网发起的购房者心态调查显示,持币观望人数比三个月前增加了16%,近六成受访者认为房价有可能进一步下降。

中原地产首席分析师张大伟认为,随着三四线城市风险和泡沫不断累积释放,越来越多的房企为了趋避风险重回一线城市“避风港”拿地,在推高地价的同时,也在明显酝酿风险。

市场分化:住宅趋冷,豪宅坚挺

6月以来,高端住宅市场两个“动作”引人关注,北京均价近10万元的楼盘获预售证;上海宅地产生全国单价新地王,入市单价或超16万元叫板“最贵豪宅”。

搜房网数据显示,上半年上海均价排名前十的楼盘成交金额占到总成交额的14%,均价10万元/平方米以上的别墅成交套数同比增加7成。6月份,北京高端新建商品房成交均价环比上涨一成。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为,高端楼盘热销说明去年以来调控压抑的需求得以释放。说明政策调控更加趋于合理对待差别化需求;同时也要看到,百姓之所以对“豪宅抛售潮”如此关注,根本上是对不动产登记制度、房产信息联网等制度的期盼,有关部门应当破除阻力,有所作为。

博弈变化:中介硬撑,业主降价

据我爱我家市场研究院的统计,2014年上半年,北京全市二手住宅网签量仅4.4万套,环比大跌4.4%,同比大跌5.5%,市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。记者调查中发现,今年前5个月,20个标杆房企的销售额不足去年全年的成。6月以来,房企降价促销的力度明显加大,这也带动了二手房价格继续下行。市场上大部分二手房中介机构仍在支撑高房价意图“一把”,但多数买家看淡市场,二手房（金港镇二手房 ）议价尺度明显增大。

“市场上的‘拐点论’,大幅度降价促销等消息强化未来房价走低的认知,买家会加大议价幅度,以确保‘不会被套’。”中国房地产业协会副秘书长朱中一说。

调控分化:中央微调 地方松绑

目前,一些地方“松绑楼市”呼声渐高。与之相应的,中央自去年明确“分类指导”这一基调后并无大的政策出台,淡化政策突出“市场之手”意图明确。截至目前,已有多个城市调整楼市政策。

7月10日起,济南新房和二手房限购政策全面放开;在房价几可比肩一线城市的厦门,也传出为楼市“松绑”的消息。住建部政策研究中心研究员王珏林说:“放松调控不见得会立即见效,但会改变市场预期再度吹大市场泡沫。”专家认为,目前的楼市政策调整应当遵循“微调”和“分类指导”原则,不宜步伐太大。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为,过去十年九调,每每遭遇房价报复性反弹。要吸取以往的教训,避免在调整中人为叠加刺激,将定向宽松异化为全面宽松,有关方面一定要提高警惕、正确判断。

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