限购政策限制刚性需求 调控楼市效果甚微

　　陈宝存认为，限购政策是“重大堰塞湖政策”。限购政策不但未消灭需求，而且积攒需求。分类调控是已经明确的楼市调控政策，每个地方根据自己的实际情况作出判断。“未来楼市走向取决于信贷政策”，他说，限购与否对楼市的影响并不显著。

　　董藩也表示，限购松绑的作用有限，“因为一套房子几十万元、上百万元，甚至在北京、上海要几百万元，所以只取消限购，贷款（贷款 / ）不配合，市场很难有特别明显的回暖。”

　　杨红旭持同样观点，短期内市场在降温，仅靠一个限购政策的放松，难以使市场发生逆转。“很多城市本来就没有限购，但还是在降温，所以限购并不是影响楼市的最关键的因素。”

　　限购政策最早出现在2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”目前实施限购政策的城市有40多个。

　　刘光宇认为，限购政策刚开始实施时，对“不合理住房需求”的杀伤力非常强，很好地起到了抑制房价上涨的作用，房价涨幅应声而降。但是时间一长，“药效”冷却，其弊端也不断被激发出来。像汽车限购一样，有的人本来没有买车打算，但是因为限购所以非常珍惜购车资格，于是全家齐上阵，就是为了碰个彩头也要拼上一把，从而一定程度上刺激了需求。这种需求实际上对真正的刚需是不公平的。

　　让市场恢复还需具备哪些条件呢？董藩认为，“限贷”要松绑。同时，三四线城市之前放地量太多，若要促进交易，还要宣布紧缩土地供应，以促进当前市场恢复。否则，民众担心房价还会下跌，处在观望状态，交易得不到恢复。

　　杨红旭表示，影响楼市的因素主要有四：首先是信贷政策，现在的信贷政策较紧，首套房贷折扣非常少，房贷政策偏紧，制约了一些合理需求的释放。第二，经济下行压力较大，导致购房能力下降。第三，去年部分城市房价大涨，导致购房能力降低，大涨之后必然会有一个调整。第四，现在供求关系发生逆转，现在部分城市库存压力非常大，销售周期也很长，需要刺激需求。

　　供应和需求的变化左右着房价，那么影响房价的供需关系是怎样形成的？日前，长江商学院金融学教授、DBA项目与校友事务副院长陈龙在《财经》杂志上撰文，分析了更深一步的机理。他说：“房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。”

　　陈龙认为，在1990年～201年这段时间里，房价更多是被货币而非收入或实际经济增长所驱动，房价的涨幅最主要是一个货币现象。