时至今日，日光盘早已成为过去的过去，月销千套房已经成为湘潭楼市魔咒。目前看来，调控政策没有松动的迹象。有资格购房且有购房意愿的客户越来越稀少，而存量越来越多，银行的开发贷款（
首付一万起，存1万当2万、购房送物管费、买房赠送超大面积……2014年上半年，各楼盘无论何种形式的促销，都离不开“以价换量”这个主流。
“楼市降价已经不是趋势，而是事实了。”湘潭一房地产业内人士表示，“供应量大的郊区板块都会降价，而且这些区域的降价会传导到中心区域。”
据房产网公布的统计数据显示，2014年1-6月份湘潭新建商品房住宅成交5500套，这与200年上半年的近7000套相比，减少了近1500套。从房价方面来看，2014年上半年，湘潭商品房成交价格逐月小幅下降。其中，1月成交均价4175元/平米、2月成交均价4184元/平米、月成交均价4158元/平米、4月成交均价4124元/平米、5月成交均价4091元/平米、6月成交均价4059元/平方米。从数据上可以看出，湘潭房价已经是联系4个月下跌，其中6月份湘潭同比下跌元/平米，跌幅为0.08%，是近五年来湘潭房价首次同步下降。
多位分析人士指出，楼市在调控政策作用下，经历了长时间的成交量萎缩，开发商的政策预期、资金等多方因素导致其不得不“以价换量”，而一旦“以价换量”成为多数开发商的选择，房价下行在所难免。
当前，楼市调控效果正在逐渐显现，刚需体在欣喜房价下降的同时，其购房意愿也在一定程度上被提高。
“房子偏一点没关系，最重要的是价格。”陈女士在湘潭一家私人企业司上班，孩子到了上学的年龄，从去年下半年开始，陈女士一家就想买套房子，可以让孩子有个相对较好的教育环境。然而，湘潭过高的房价让她迟迟没有下手。2014年以来，湘潭房价开始下滑，其中九市区的房价下降幅度较大，还可以负担，因此她有了在九华买房的念头。
市场普遍认为，2014年湘潭楼市在如此低密的环境下，销量的“回暖”得益于刚性需求的持续释放。湘潭九华某大型楼盘客户经理邓先生告诉记者，他所在的楼盘最近推出9.1折优惠活动，比周边均价低几百元的价格吸引了不少刚需前来咨询。“平均一个星期可以卖出10套左右。”邓先生说。
相比于一些瞄准改善型的中高端楼盘的销售量惨淡，价格适中刚需的楼盘的销售有不错的表现，这一方面说明刚需购房者正逐渐增加，另一方面，也说明在湘潭市整体价格不高的情况下，中档端楼盘（
具体到湘潭楼市上半年的成交套数排行榜，有几个明显特征。第一个特征是整体销售均价躲在500-4000元/平米，均价4500以上的中高档楼盘，可以说价格依旧是市民购房的主要参考因素。第二个特征是，热点区域依旧是置业的热点，其中6个楼盘处于九华区域，4个楼盘位于岳塘区。
目前种种迹象表明，湘潭楼市中刚需族已经成长起来，所占的地位日益凸显，但面对层出不穷的调控政策，楼市走向变幻莫测，能否依靠刚需族来拯救楼市这依然很难下结论。当前，最令刚需族担忧的无疑是房贷利率的上调。近段时间，多家银行相继上调房贷利率，少数银行甚至出现“断供”现象。持续上涨的首套房贷无疑加重了购房者特别是刚需体的经济和心理负担。
库存压力渐加大 下半年成购房季
尽管2014年住宅成交量还可接受,但不可忽视的一个严峻现实是，随着今年楼市供应的大增，楼市库存消化能力明显跟不上新房源增加的速度，湘潭新建商品房库存突破万套，达到湘潭房地产市场库存的最高点。
据房产网统计，截止2014年月底，湘潭新建商品房剩余可售量为7.94万m2，.11万套，其中，商品住宅剩余可售量为254.68万m2，2.45万套。
自湘潭商品住宅实施库存统计以来，还从来没有库存量超过万套。由于去年以来楼市去化加快，加之2月以后新盘入市的加快，尤其是进入5月份楼市进入推盘高峰期，市场库存一路攀升。万多套的库存量，其中2.5万套的住宅，按照今年月均去化1000套的速度，仅库存就需25个多月来消化。
“从目前的形势来看，应该说下半年依旧是购房的好时机。”业内人士分析认为，下半年楼市压力依旧较大，不会出现大幅上涨的情况，不过湘潭楼市成交均价与成都周边的市县相比具有良好的竞争优势，随着下半年金九银十以及房交会的带动下，今年七八月份估计是买房好时机，那个时候无论是刚需还是改善楼盘都会释放出来，价格可能也经过了一轮充分的竞争，可以看出楼市走势的端倪。所以，对于购房者来说，瞄准了就应该果断出手。”
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