决策层有心持续楼市调控 新政恐难遏房价上涨

　据媒体报道，本轮国务院督查工作正式宣告收官。据悉，各个督查组近日陆续回京，督查情况将于近期形成报告并上报国务院。业界普遍认为，未来出台的新政内容和出台时机，将在很大程度上视这份报告而定。目前中央仍手握数项储备政策，包括提高二手房交易税、房产税试点扩容、预售制度微调等。若出台新政，则将在以强化现有政策执行为主的同时，推出部分新的调控手段，包括问责制等。市场多有人士认为，新政的出台时机，很有可能避开“金九银十”的交易旺季，在本月内落定。但回顾一下近十年来的地产调控政策，其实都大同小异。房价能否下调，调控能否取得实效，完全看房租和实际利率两个因素，而目前这两个因素都显示房价要上涨的。

　　根据国家统计局8月9日公布的数据显示，2012年7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%。但居住价格同比上涨2.1%。其中，住房租金价格上涨.1%，水、电、燃料价格上涨2.5%，建房及装修材料价格上涨0.5%。事实上，这两年来的各地城市房租，尤其是北京、上海等一线大城市的房租涨幅，远远高于统计局公布数据。房租持续上涨，预示城市房屋供需依然成问题。城镇化加速导致城市房屋需求旺盛的大趋势，是谁都无法改变的。如果政府紧缩银根，导致实际利率飙升，满大街都是老板跳楼、跑路或者破产的，譬如2008年上半年或者2011年，那么即使房租上涨，房价也会下调，即使幅度不大，也稍微让人宽心。但目前CPI已经破2，PPI同比负增长，如果货币持续紧缩下去，经济硬着陆显然不是决策层看到的。所以我们看到，今年以来，银根实际上悄悄放松了，按揭利率也随之下调，购房需求持续膨胀。这时指望靠行政手段将房价打下来，几乎没有可能。

　　不紧缩银根的情况下，抑制房价的最佳办法，就是增多建筑用地让地产商多盖房子。然而目前的情势是，地产商在持续调控下，现在大多心惊胆战，现金流和负债情况稍有好转，虽然有拿地举动，但大规模投资仍然不敢。今年6月份各地房价抬头的迹象显示，地产商库存清仓处理差不多了，一旦下半年楼市旺销如故，地产供需缺口可能拉大，那时房价暴涨几乎拦不住。因为房屋生产周期较长，从拿地到预售，中间环节即使让效率最高的万科来干，也得八个月。到那个时候再靠行政调控手段，不知道管理层能拿出什么招数来。