炒房投资客减少投机需求减弱 博弈后价格缓慢调整

　当前市场处于下行通道，从制约购房需求的因素分析，货币政策和房贷执行的松紧程度，可能比限购放松、取消与否更重要。对于广州等城市而言，加快探索建立房地产调控长效机制的步伐，可能比贸然退出限购更重要。

　　随着今年楼市身陷成交乏力的泥沼难以自拔，无锡、南宁、天津、沈阳等地不时传来放松或取消限购的各种小道消息，呼和浩特昨日甚至流传出一份松绑限购的红头文件，再度把“限购松绑”的猜测与讨论推向高潮。

　　楼市的限购时代始于2010年4月出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“国十条”，中国绝大部分热点城市从此迈入限购行列。十八届三中全会以来，新一届政府在房地产调控上，转向“长效机制”的思路十分明显。而今年《政府工作报告》提出的“分类调控”，更让不少人看到限购松绑的希望。

　　对于成交量下滑、库存压力大、市场观望气氛浓厚的广州楼市而言，取消限购的窗口期出现了吗？

　　从目前的实际情况看，去年成交量、房价站上山顶的广州楼市刚刚走下了几级台阶，距离低谷尚长路漫漫。从房价看，广州市国土房管局的官方数据显示，上月广州市10区二市网上签约均价达到元/平方米，中心6区新建商品住宅网上签约均价元/平方米，无论从哪个角度看，房价仍然居高临下，俯瞰着这座城市的芸芸众生。从成交量看，广州楼市的网上签约面积仍然维持在每月60万平方米的水平线上下，尽管与去年狂飙突进的黄金时代难以相提并论，但是也仍然保持了一定水平，相比历史低位仍温饱有余。最近一段时间，尽管番禺多个楼盘出现大幅降价促销，但是从目前来看，楼盘（楼盘 / ）降价促销还局限于某些库存高企的外围区域，市中心多数楼盘价格巍然不动。

　　作为这一轮房地产调控的核心内容，限购政策的任何调整，都将产生重大影响。应该看到，限购确实在广州楼市起到一定作用，“炒房团”、“投资客”减少，投机需求减弱，给曾经高烧的楼市浇上了一盆冷水。当前，通过市场博弈实现价格缓慢调整，对于利益牵扯的各方都是一种有利的选择。在房地产市场从抢房的卖方市场向抢客户的买方市场过渡时，真正体现消费者意志的市场博弈，其实才刚刚拉开大幕。这个时候地方政府如果急匆匆跳出来救市，释放出托举楼市的政策信号，可能会让房价抬起刚刚拾级而下的脚步，重新掉头向上，未来房价可能会更高、更偏离理性的轨道。

　　过去一段时间房价的大幅上涨，就如同各种复杂因素不断叠加累积的雪球，其中既有货币原因，亦有土地财政之弊，还有户籍制度、收入分配、保障房建设等原因。种种问题不得到解决，如果仅仅放松调控，特别是放开限购，仍然难以改变滚雪球式的风险累积，只会让房地产泡沫越来越大，增大未来的经济风险。

　　限购政策退出与否的纠结，恰恰说明了市场对于房地产调控长效机制的深切渴望。未来的房地产调控将更多地依靠市场力量，规范商品房供应，发挥市场的决定性作用，用市场手段促其健康发展。政府同时做好保障房建设，强化政策的民生托底功能，让中低收入人居有定所。从目前来看，房地产市场长效机制的建立和铺开需要时间，很多城市较长一段时间的“过渡期”是必须的，在过渡期内，楼市调控可能难以放松，但市场手段将更多得到支持，调控或呈现表面松实质紧的状态。我们不应该只把目光盯在限购政策身上，能否借助楼市的周期性调整建立起未来房地产市场发展的长效机制，是一个值得探索的方向。

　　当前市场处于下行通道，从制约购房需求的因素分析，货币政策和房贷执行的松紧程度，可能比限购放松、取消与否更重要。对于广州等城市而言，加快探索建立房地产调控长效机制的步伐，可能比贸然退出限购更重要。