楼市泡沫不在于价格 而在于心理的向往和幻灭

　北京周边的“环首都经济圈”河北诸县，在今年京津冀一体化热炒下楼市异动，这在我去河北之前就有预料，这里说的怪现状，是价格倒挂和价格趋势倒挂。

　　和炒股要龙头股一样，来到一个陌生地方观察楼市，简便的入手之道是先去看最贵的楼盘。今年河北省张家口市区楼市均价上涨约10%，该市与北京接壤的怀来县上涨0%。张家口市区最贵的楼盘是容辰庄园，今年上涨15%，售楼中心还有两套毛坯房，单价每平方米6700元左右。事实上，容辰庄园装修好的二手房（二手房 / ）单价要低很多，一家房产中介公司推介该楼盘（楼盘 / ）一套位于小高层楼的两室房，每平方米单价6200元。“房子简单装修过，业主是外地人，买了后没住过，是新房。”房产经纪说。

　　装修好的新房价格比一手毛坯房低8%，还较长一段时间卖不掉，这是我看到的第一个怪现状。容辰庄园在市中心，小区四周汇集了诸多张家口当红的商场、店铺。当地人说这是张家口生活配套最好的小区。即使是这样，容辰庄园的二手房并不好卖。这不是偶然，市区其余楼盘多在四五千元的区间，也不好转让，二手房一是挂盘少，二是成交少。从观察看，张家口市一手房在房产商的开盘强大宣传攻势下，好卖一些，但挂在中介的二手房多数不好卖，这实际反映了张家口楼市明显流动性不足。就像一个出租车司机说的，本地人基本都有房了，外地人来炒房，基本都是直奔售楼处，二手房就没这么好转让。

　　张家口各区县，原本越落后的县，现在房价越高。张家口下辖的崇礼县是国家级贫困县，由于是北京人的滑雪消费场所，现在县城房价与市区媲美，高端度假公寓可达每平方米1.5万，为全市最高；与北京接壤的怀来县均价已超过6000元，张家口市区则处于5000元的水平。这是第二个怪现状。不过，这个也有较好的解释，京津冀一体化背景下，张家口的部分地区是作为首都卫星城而不是张家口下辖县来进行楼市估价。

　　第三个怪现状是价格趋势。张家口怀来县与北京延庆县接壤，怀来县高价位的房子都冲着北京人，县城主街道上有一个楼盘甚至要三个月后开盘，却跑到北京房交会打出“京津冀一体化”概念。怀来县今年房价上涨0%，延庆县楼市均价却下降了16%，由去年底的1.4万元降到现在的1.2万元了。当然，延庆的这个均价数据变动具体成因我没去细究，不知是否含有高低档楼盘的上市因素等。不过，北京市弄出平价的“自住型商品房”后，北京郊县楼市受到很大心理影响，延庆等地楼市开始下行趋势是比较明显的。这房子是借着临近北京的地理优势卖给北京人的，延庆县房价跌了，怀来县房价却猛涨。

　　末了，一圈下来，忍不住用自己知识的局限性来纵观北京外围楼市——我对北京及周边地区楼市是不熟的，但熟悉深圳，两者正好不少方面类似。惠州市大亚湾的房子，基本以深圳人为销售对象，价格梯次也与北京外围很相似。怀来县城的房价是延庆均价的一半，高端楼盘仍然是延庆高端楼盘的一半。惠州也差不多，大亚湾房价基本是相邻的深圳龙岗区较低价楼盘的一半，是深圳中心区的八分之一到六分之一。包括怀来县在内的张家口各县房价虽涨，但只见买楼者，不见租房者。而买楼的北京人，几乎没有首次置业的（对于自住房来说还是太不方便了），以投资为主。大亚湾的房子现在越来越难卖了，一大原因是深圳人买了后发现租不出去，这种打击并非仅仅在于以租代供模式的破灭，更在于对当地楼市信心的迷失——租不出去的房子，还能有多大升值空间？

　　很多时候，泡沫不在于价格，而在于心理的向往和幻灭。