银行资金存在流动性紧张 开发商需要自己垫付土地出让金

  4月底，北京建行对外宣布将商业用房的按揭贷款政策大举提高，将首付由原来的5成提高到6成，贷款利率由原来的从标准利率上浮10%调高到上浮20%。

  建行一直是住房贷款的最大银行之一，北京建行的此举，内部消息是源于金融机构内部头寸紧张原因，本身房贷目前审批都很难，即便是住宅的按揭贷款，很多银行对于大额的住宅按揭贷款审批控制都很严。

  “最大的问题是银行现在没有钱，”建行北京某分行的人士对中国房评报道表示，他认为当前调整房贷并不是出于调控等什么目的，而是银行的确存在流动性紧张的问题。

  目前中国金融面临一个尴尬的境地，一方面M2等货币投放规模很大，另一方面却是银行普遍缺钱，真的不知道“钱到哪去了”。

  4月份，深圳的二手房（塘桥镇二手房 ）房价普遍下降，高档房和别墅市场的价格，甚至同比下降了40%，很多深圳的别墅价格已经低于买房人的购买价格，即便如此，买房人仍愿意低价出售，原因就是这些买房人自己缺钱。更重要的原因是，接盘的人普遍购买力不足，对于购买2000万元左右房产的人来说，其从银行申请1000万元的贷款，银行则要求有6个月的相应存款证明，还对贷款资金的使用有严格的要求。

  北京建行调高商业用房的贷款政策，从表面上，是应对目前头寸紧张情况下，又不影响住宅贷款情况下，采取的一个办法。然而，这个政策却对目前北京房地产市场有很大的影响。

  在限购的条件下，北京去年和前年大规模出让了很多商业用地，这些商业用地很少用来做商业用途，都被做成了写字楼、LOFT出售给个人，这样的产品比例很高，由于不是住宅，不限购，成为了市场上中产阶层普遍购买和投资的产品。然而，目前的市场条件下，这些商业用地价格越来越高，例如恒大4月24日以41.6亿元拿下的黄村镇地块，扣除自住房就全部是商业，分摊到商业的地价高达2.9万元/平米，而周边的二手房（金港镇二手房 ）房价普遍都在2万元/平米以下。

  如今，遍布市场上的商业地产项目，动辄地价都在1万元/平米以上，导致了开发商在顺义等郊区搞的商业地产项目，售价也要在万元/平米以上。以和裕地产板桥项目为例，周边荒芜一片，独自一个楼盘，开盘价也要叫到.2万元/平米以上。

  但是，以前这样的项目和产品依然能够卖得出去，原因就是市场上中小投资者购买这样商业用房的投资热情，认为房价必涨，这样的房子做短暂投资都是可以的。然而购买这样的房子最大的门槛在于资金，商业地产的购买首付要求在50%，贷款利率由银行制定，一般在基准利率上浮10%。

  目前，商业地产散售项目一般每套总价在100-150万元的比较好卖，但是大部分都是-50平米的开间；150-250万元的产品是主力投资产品，超过了250万元/套的商业地产项目，购买门槛就已经很高了，首付要付125万元以上，贷款只能10年，贷款100万元的话，每个月需要还款元左右，这显然已经不是一个中小投资者所能承受的了。

  从上面可以看出，商业地产的价格敏感性很高，也就是说，首付比例和贷款（贷款 / ）利率对购买积极性影响很大，随着建行如此调整，其他银行虽然没有跟进，但是普遍已经调高了利率，这使得商业地产的购买贷款条件更加苛刻，加上今年房地产大势不好，主要以投资动机为主的商业地产购买对象们，恐怕今年要对那些商业地产投资止步了。

  而商业地产目前开发贷的发放要求是项目封顶以后，也就是说，开发商需要自己垫付土地出让金，当项目拿到预售之后，只能收到一半的钱，另一半银行贷款需要等项目封顶，这样的回款周期对于开发商的周转要求来说是很慢的，因此商业地产对于高周转开发商的吸引力就很低了。

  今年，随着商业地产散售的热情退出，要看看究竟哪家开发商又在裸泳了。
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