中海“地王”长风项目贴本低抛 巨大库存压力迫豪宅市场加速价格筑底

　2009年豪掷70亿问鼎全国“地王”的中海地产上海长风地块近日即将入市。在高端市场依然被严格调控的市场背景下，当年以2.2万元/平方米的高楼板价震惊全国土地市场的长风地块，预计将以精装修不到.8万元/平方米的均价入市，加上建安成本及精装修费用，几乎以零利润贴底抛售。业内人士表示，目前的豪宅市场“放下身段、低价跑量”已成为常态，豪宅项目要去化顺畅所要做出的价格让步必须更大。在巨大的库存压力和资金回笼需求的逼迫下，豪宅市场正在加速价格筑底。

　　中海“地王”项目贴本低抛

　 数据监控中心截至5月24日统计，本周末(5.26-5.27)上海市内预计有9个项目开盘或加推，总计推房超1100套，这也是2012年以来周末供应量的第二高位。“红五月”已近尾声，开发商推盘动力依然十足，抓紧目前这一重要的出货窗口跑量依然是开发商目前的第一要务。

　　在本周末入市的项目中，最受人关注的就是中海紫御豪庭。这个2009年的地王项目将主推245平米以上的精装大平层户型，目前推出“付50万意向金开盘可抵10万房款”的优惠活动，据知情人士透露，折算下来项目售价将低至.2万元/平方米起。而业内此前对该项目的价格预期为均价7万元/平方米左右。

　　“这对于中海长风项目来说，已经是无利可图的价格了。”中国房地产信息集团分析师薛建雄表示。上海长风地块向来就是媒体关注的焦点。2009年9月，中海地产力挫仁恒、保利、绿城等众多大鳄，豪掷70亿元竞得长风纯住宅地块，一举成为当时的全国总价地王，折合楼板价高达元/平方米。

　　这就是现在的“中海紫御豪庭”项目。“如果是.2万元/平方米的起价，估计均价不到.8万元/平方米。地价成本加上建安成本，再加上精装修，公寓部分中海几乎没有利润可赚。”薛建雄预计，中海紫御豪庭项目可能与目前沪上很多豪宅项目一样，采取“公寓部分低开保本、别墅部分再谋利润”的营销策略，先利用公寓房源低开聚集人气。

　　据记者了解，中海长风项目此次低开，或将形成当地一二手房“倒挂”的现象。当地周边2000年左右的二手房成交价已达2.8万/平方米，而与中海紫御豪庭品质相当的次新楼盘恒仁河滨花园二手房叫价也在5万元/平方米左右，远远超过中海紫御豪庭新房售价。“可见开发商跑量的心情多么急迫，而二手房东往往没有急切的套现需求，降价幅度远不如一手新盘。”薛建雄表示。

　　豪宅市场加速价格筑底

　　2009年楼市的不理性，促使管理层迅速出手调控。如今两年多的调控，楼市整体已出现价格向下的趋势。事实上，当初那些作为重要资产的地王，不少已经成为开发商手中的“烫手山芋”。两年前勇夺地王的开发商，似乎并没有料到市场形势会如此急转直下。

　　与中海长风项目面临同样尴尬境地的还有位于上海新江湾城板块的“中建府邸”。这个同样在2009年以万元/平方米楼板价高位拿地的住宅项目，5月推出了0套特价房源，叠加别墅价格与周边公寓基本持平，也是降到了贴着成本卖的价格水平。

　　据上海中原地产研究咨询部数据统计，5月上半月上海豪宅别墅市场仅成交4套房源，成交均价5.0万元/平方米。虽然有少量项目保持着一定的去化率，但更多的豪宅项目面临持续零交易的局面，其中有不少项目体量巨大、且今年到目前为止未有成交。

　　相关数据显示，目前上海新建住宅可售量已逾1000万平方米，超过2008年年底850万平方米及去年底980万平方米左右的高点，再创2007年以来新高。杨红旭认为，这说明相比过去半年，今年二季度销量有所反弹，但新增供应更多，没有去化掉的新增供应，就沉淀为存货。目前去库存压力依旧很大，开发商的降价促销不应停止。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，豪宅项目想要成交顺畅所需做出的价格让步更大。与中低端项目相对旺盛的需求相比，针对改善型需求的豪宅市场客数量更少，成交放量对购买力的消耗更为明显。在资金回笼压力巨大的情况下，豪宅开发商正在放低身段，加速价格筑底。