土地抵押了，新增建筑物应该怎么办理？

在我们处理房地产的时候，经常会遇到土地抵押的情况。但是，如果在土地被抵押之后，又在上面增建了新的建筑物，那么这些新增的房屋该怎么处理呢？

首先，要明确的是，这些新增的建筑物在法律上并不算作是抵押财产的一部分。这就意味着，如果抵押权被实现，也就是说土地使用权需要被转让或者清算的时候，新增的建筑物需要和土地使用权一起被处理。但是，这并不代表抵押权人可以优先从新增建筑物的销售中获得偿付。

依据《民法典》第三百九十九条的规定，有些特定的财产是不能用来抵押的，比如土地所有权和集体所有的土地使用权（除非法律另有规定），以及已经被查封或扣押的财产。这意味着即使抵押合同已签，如果涉及到这些不能抵押的财产，合同也是无效的。

另外，根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条的规定，土地使用权抵押时，地上建筑物和其他附着物也需要随之抵押。而当建筑物和其他附着物抵押时，其所在范围内的土地使用权也应该同时被抵押。

关于土地使用权的合法抵押凭证，是《土地他项权利证明书》，而不是《国有土地所有证》或《集体土地使用证》。如果抵押权人扣押了土地证书作为抵押凭证，这种做法是无效的。土地使用权人可以申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。

为了保障抵押权人的权益，建议在办理土地使用权抵押时，同时对地上的建筑物办理房地产保险，并在保险单上注明抵押权人为受益人。这样，如果土地或建筑物遭受了损害，抵押权人就可以直接向保险公司索赔。

在房地产抵押权与出租的法律关系方面，如果抵押人在出租房产之后才进行抵押，那么原租赁合同依然有效，也就是说，即便抵押权被实现，租赁关系仍然存在。反之，如果先进行了抵押，后出租，那么一旦抵押权实现，租赁合同对受让人就没有约束力了。

在房地产转让时，如果抵押物已经办理过登记，那么抵押人要通知抵押权人，并告知受让人相关抵押情况。如果抵押人未通知抵押权人，转让行为可能无效。购买抵押房产时一定要注意，以免陷入无效转让的风险中。

通过了解这些知识，我们可以在遇到土地抵押和新增建筑物处理这样的问题时，运用法律武器维护自己的合法权益。如果情况复杂，建议寻求专业法律咨询。

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