房地产开发商即将迎来倒闭潮 调控在逼开发商壮士断臂

　　“最后一根稻草”压垮中国房地产企业已近在咫尺。

　　由于过度重视与地方政府关系，而过度轻视宏观战略预测，过分忽视社会公众怨声，中国大部分房地产企业将迎来严峻宏观调控和市场泡沫破灭的惩罚——未来6~12个月，中国房企将会有相当比例破产倒闭。

　　房企的最后一丝侥幸正变成绝望。2010年调控以来，银根收紧，房地产的企业信贷和个人房贷都急剧紧缩，股市融资也停顿下来。2011年以来，房地产商的最后希望只有房地产信托了。但这扇门也在逐渐关闭，一季度房地产信托总额由2010年四季度的659亿元下降到44亿元，占总信托的份额更是由14.9%骤降到4.69%。此后下降更快，而借贷成本急剧上升，由10%上升到20%，甚至个别达到0%。

　　房地产商应对宏观调控的另一个对策是，东方不亮西方亮，一线沿海城市已竭泽而渔，就转战二三线城市，炒热这些地方的楼市，通过预售购房款的方式，以获得流动资金，维持一线城市的运转费用。今年上半年，二三线城市楼价继续上涨让房企看到了一丝生机。

　　上周，这侥幸过关的最后幻想都破灭了。

　　据7月18日消息，二三线城市的“限购令”名单不久就将出炉。这与国务院常务会议日前强调要求房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策的决定几乎同步。

　　7月20日，银监会召开2011年第三次经济金融形势通报分析会，刘明康主席要求，银行金融机构审慎开展与地方政府之间的战略合作，密切关注二三线城市的房地产市场风险。

　　7月22日，中央政治局召开会议，会议指出：“要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。”

　　从住建部到银监会，再到国务院，最后到党中央政治局会议，均一再强调“房地产调控的决心不动摇，力度不放松”。由此可以断定，已经关紧了的房地产融资大门不可能短期内打开。

　　时至今日，合法融资主渠道大门已经关严，地产商的“最后一根稻草”是民间借贷。上周，笔者到广东调研，与当地两个代表性商会进行了较充分的交流，得知，即使是商会朋友之间，地产的借款利率也已经达到了年率40%——这一利率意味着，如果借款两年半，其本金都会被耗光。

　　现在已可以肯定地判断，中国房地产商10年来的好日子走到了尽头，很多地产企业已经深陷“四面楚歌”绝境。在不远的将来，房地产业将发生很多令人唏嘘不已的悲剧。

　　笔者自2009年以来不断升级对房地产危机的警告力度，然而很多人将之作为耳旁风。这种“战略迷失悲剧”仅仅是地产商的笑话吗？不是。类似的悲剧正在金融业拉开帷幕，笔者2006年开始就警告未来全球金融纸币危机，这已绝非杞人忧天，倘若这个大崩溃降临，那些缺乏黄金、粮食、土地、石油、铜等实物资产财富，主要是纸币信用资产——现金、债券、证券等的金融机构，将面临前所未有的威胁。这包括中国大多数保险公司、证券公司、基金公司，相当大比例银行、信托等。

　　“战略迷失悲剧”未来还可能发生在地方政府身上。过去很多年，地方政府一直是以“土地招拍挂”等手段，不断扩张既得利益，这样下去，终究有物极必反之日。

　　无论是房地产业、金融业还是地方政府，“战略迷失悲剧”表面原因是缺乏开阔视野、战略前瞻，缺乏广阔胸怀吸纳谏言，缺乏创新能力而路径依赖；根本原因是既得利益不断扩张的惯性，是内心无限膨胀的贪婪。

　　面对未来“战略迷失悲剧”高发，笔者无能为力只能深深叹息，并期待着在惨痛的教训之后，一个战略智慧前瞻力备受重视的时代的发端。

　　楼市进行“史上最严厉的调控”以来，推行了一系列的政策措施，限购、限贷、限售乃至限价，不可谓不严厉，可是却没有涉及最根本的土地制度，也没有大力普及“房产税”的迹象。“严厉”的炮火除却吓退实力卑微的炒房客，大部分火力其实在对准开发商猛攻，逼迫其让出“暴利”，限购令扩大至二三线城市，验证了调控对开发商的穷打猛追，开发商不出血让利，调控会继续深入下去。识时务者为俊杰，意识到这一点对于房企至关重要，早些做到“壮士断臂”尚能生存发展，而负隅顽抗只会输得很惨。

　　大房企避火力 出血“走量”换周转

　　在这场围剿战中，所有的房企都在所难免，万科董事会主席王石近日声称，楼市调控之下100%的公司都感受到压力，此言并非谦虚。不管是龙头房企，还是小鱼虾米，愿意不愿意都要承受此次调控的“洗礼”。“限购令”兵临一线城市，大型房企迅速退居二三线城市，并提高商业地产战略布局，可谓早已深领“上意”，避开火线主力才是明智之举。

　　然而，二三线城市房价的“暴涨”再次令房企引火上身，“限购令”又将不期而至，调控态度明确，房价如果一直坚挺下去，调控会奉陪到底。房企正面火拼“保价”很可能损兵折戟，还会招致新一轮的打击，而壮士断臂“走量”能更好的保全自己，避免造成更大的损失，降价促销是大势所趋。大力布局二三线城市的碧桂园，限购扩大之前最早做出反应，坚持“低价策略”推盘，出血换量，不失顺势之举，而快速周转则会护佑其在资金困境中顺利突围。

　　中小房企求生存 卖股卖地卖项目

　　与资金雄厚的大房企相比，小房企更应认识到形势的严峻，调控之下大房企尚可辗转腾挪“打游击”，哪儿限购躲哪儿，中小房企尤其是单一项目的小房企则要被动的多，甚至无路可退。信贷严厉，融资难，中小房企本就深陷资金泥潭，近来银监会进一步收紧房地产信托的消息，更是直接被解读为银监会要弄死一批开发商，中小房企应引起足够的警惕。

　　调控有望成常态，后市严峻，对于力薄微弱的小房企而言，恐怕很难撑到调控松绑之时，此时再高息借贷苦扛硬撑无异饮鸩止渴，还不如早点剥离房地产业务，卖股卖地卖项目，卖的早了还能多收个三五斗。每一轮大规模调控都是一轮优胜劣汰的过程，调控越深入，就会有越多的中小房企被并购重组，越来越多的房地产企业退出市场，早点看清形势，才能早做打算，做出最有利的决定。

　　调控至今，不达目标不罢休的决心弥坚，而为了实现“让房价回归到合理水平”这一目标，决策层显然寄希望于开发商主动出血让利。冥顽不化、仍旧幻想政策松绑甚至政府伸出“援助之手”的开发商很傻很天真，并将为此付出沉重的代价。而对这一点早已了然于胸的开发商则要从容得多，避开火力、降价走量以及卖股卖地卖项目，壁虎断尾，实为求生，留得青山在不愁没柴烧。