房地产行业已经成为龙头房企“大鱼吃小鱼”的游戏

每一次冲击市场的“新政”的出现，对房企而言都是一次力度不同的动荡和打击，这种对抗打击能力的考验每来临一次，就是一次行业洗牌的契机。

　　据《中国证券报》消息，截至月19日，已有26家A股上市房企披露2012年度报告。与万科、保利等大型房企“高唱凯歌”不同，中小房企业绩出现不同程度下滑。其中，万好万家亏损6469.7万元。此前曾有业内人士预测，随着2012年楼市的全面回暖，中小型房企可能将迎来第二春，然而残酷的事实却证明，房地产行业已经越来越成为龙头房企“大鱼吃小鱼”的游戏。笔者认为，相对于暖风吹过的2012年，201年的楼市走势可能随着政策的变化而显得扑朔迷离，在这样的情况下，资金和土地储备普遍不足的中小型房企可能更难抵御调控政策浪潮的袭击。“国五条”新政以及配套的地方细则逐步出台后，中小型房企201年的日子可能更难过。而坚持开发有独特优势的精品项目或者敢于向其他领域转型，是中小型房企应对危机的两个大方向。

　　在新政细则发布之后，中小型房企面临的难关是远大于大型龙头房企的，中小房企在融资能力、企业品牌、材料采购、资源整合等方面全面落入下风。在新政出台后的很长一段时间的楼市震荡期，大型房企由于资本充足，可以通过“以价换量”等策略保住市场地位，而中小型房企则很可能被低成交量带来的资金链断裂击垮。另一方面，随着房地产市场的成熟，一线城市的土地成本将越来越高，中小型房企将逐渐退出土地竞争，巧妇难为无米之炊，没有土地资源的积累，中小型房企的市场份额日后必定进一步减小。

　　面对即将出台的调控细则，中小型房企是不是就要坐以待毙呢？笔者认为出路还是有的，不过都倾向于投机性的投资，风险也很大。对新政后的中小型房企来说，一大选择是朝商业地产或者工业地产的方向转型。相对于调控日渐趋严的住宅市场，没有限价限购的商业市场显然投资风险显得更小，然而现今流行的商业地产形式包括城市综合体、大型商业中心、文化地产、旅游休闲地产等大量兴起，这些开发形式普遍投资大，门槛高，一方面需要的开发管理的经验多，另一方面需要的各项资源要素也非常多，这又是中小型房企面临的一大难题，也是进军商业地产的一大风险。而选择工业地产转型同样也面临类似的难题。

　　另一个选择是乘着“城镇化”的东风，果断进军还处于价格洼地的三四线城市市场。对于中小型房企来说，这些城市的房地产市场还没有经历爆发性的蹿升，开发成本可以接受，短期内的利润可以期望。值得注意的是，尽管中央调控政策还暂时不会荫罩到这些地区，但进军二三线城市也已经成为了一些大型房企的开发策略之一。如此一来抢占市场高地就显得尤为重要，早一点进入未开发的市场，才能克敌机先。不过话说回来，这种进军三四线城市的开发策略也有风险，城镇化目前来说也只是一个理念，具体的推进速度还犹未可知，而推进的顺序和楼市爆发的时机更难以预料，因此这样的转型策略看上去更像是一种投机性投资。

　　总体而言，每一次冲击市场的“新政”的出现，对房企而言都是一次力度不同的动荡和打击，这种对抗打击能力的考验每来临一次，就是一次行业洗牌的契机，而在借势发展和调控打击的夹缝中寻生存之道，是中小型房企面对的永恒的话题。