北京楼市迎暖冬 刚需得到释放标杆房企提前完成销售任务

北京的冬天依旧寒冷，但与去年同期相比，楼市在今年迎来了“暖冬”。由于前期楼市受到压抑，刚需在今年得到有效释放，一些标杆房企已提前完成全年销售任务。开发商的销售策略也随之进行调整，开始注重企业的利润率，部分房价有小幅上调，二手房市场受此影响也量价回升。值得欣慰的是，租赁市场步入了传统淡季，租金已连续三个月小幅回落。

　　大型房企迎来“暖冬” 供需矛盾趋紧

　　在寒冷的气候中，大型房企的销售业绩似乎点燃了冬天里的一把“火”。据上市房企披露的前10月销售业绩显示，万科以1100.2亿人民币的销售额领跑行业，而中海地产和保利地产则分别以：1006.8亿港元和8.29亿人民币紧随其后；另外，在已公布年度销售计划的品牌房企中，华润、招商、绿城均已提前完成年度销售目标。

　　北京一上市房企高管在接受中新网房产频道采访时表示，刚需是带动今年销售业绩大涨的主要原因。据新浪乐居的统计，上周末(11月0日—12月2日)，北京楼市迎来了今年的最后一次推盘高峰，共有8个项目入市，而刚需盘就占去5席。虽然，这次推盘力度较大；但是，仍难满足购房人的需求。一些项目刚开盘，便被排号的队伍瓜分了全部房源。

　　另据机构数据显示，剔除保障房之后，2012年4季度(截至11月28日)北京全市新房网签总量为套，而新房新增供应量仅有套，供需之间缺口高达到414套。但北京的商品房库存仍然在8万多套的水平，可售房源比较充足。链家地产市场研究部张絮认为，房企可能意在明年，所以并不急于销售。

　　二手房市场量价回升 年底将翘尾收官

　　据中原市场研究部的监测数据显示，2012年11月北京中高档二手商品房成交均价为元/平米，环比上涨1.2% ，同比上涨6.2%；二手住宅网签成交量约为套，环比上涨24%，同比上涨近92%。房价维持稳步小幅上涨趋势，存量市场成交活跃度明显提升。

　　中原市场研究部的专业人士分析认为，截止10月底，大部分知名房企都完成了今年的销售任务，开发商的销售策略也从“降价换量”调整为“保利保价”，注重了利润率的企业停止了降价，这使得新房的竞争力下降，对二手房需求的分流作用也被削弱；此外，二手房保值增值、地段优越的特性对购房者有很大的吸引力。

　　对于二手房市场的量价回升和楼市的反周期性“金十一”现象，北京麦田房产市场分析师张叶松向媒体表示，在政策不发生改变的情况下，“翘尾”或将成为一种市场常态。虽然距离年内成交量最高的7月还有一定差距，但也算是一个交易小高峰，这一“翘尾”体现了在限购政策下逐渐形成的新市场规律。

　　租赁市场步入淡季 租金连续三月回落

　　与新增商品房和现有存量房的量价齐涨不同，11月份北京租赁市场的成交均价和成交量都双双下滑。

　　根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，11月份北京租赁市场成交均价为586元/月/套，环比上月下跌1%，租金价格自8月份达到全年峰值后已连续三个月回落；而11月份北京租赁市场成交量环比上月下跌2%，成交量自7月份达到全年峰值后已连续四个月回落。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，临近年底，租赁的需求量持续萎缩导致成交量下跌；而新增房源挂牌量却并未明显回落，供需矛盾的明显缓解，加速了租金价格的回落。此外，随着大兴、昌平、顺义、房山等远郊区县地铁的开通，一些交通条件急需改善的区域在租房人心目中的地位逐步降低，不少租赁需求被分流到远郊区县。

　　据胡景晖预计，在未来的三个月里，北京租赁市场的成交量和租金价格还将继续小幅回落，在明年春节过后，正月十五之前，租赁市场都将处于传统的淡季。这段时间，租赁房源供应充足，租赁需求量明显减少，租金价格也处于全年低谷。