人民银行再次下调存贷款及公积金基准利率 五年以上公积金贷款利率4.50%

中国人民银行自7月6日起下调存贷款基准利率，住房公积金贷款利率也相应下调。调整后，五年以下(含五年)个人住房公积金贷款年利率为4%；五年以上个人住房公积金贷款年利率为4.50%。自7月6日起申请住房公积金贷款的“新客户”，按新利率执行 ；已经批准贷款正在还款的“老客户”，新利率从明年1月1日起执行。

　　根据此次降息公告，自2012年7月6日起，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.1个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

　　“对于住房公积金贷款职工来说，降息意味着房贷利息减少，还款压力减轻。”青岛市住房公积金管理中心相关负责人说，以贷款额40万元、贷款期限0年为例，若职工申请等额本息还款方式，本次利率下调，将使其公积金贷款月还款额减少47.81元，0年将累计减少还款额.60元。

　　据悉，市住房公积金管理中心已将住房公积金和其他住房资金综合管理系统中的利率参数进行了相应调整，其中：活期存款利率0.5% ；三个月整存整取定期存款利率2.60%；五年以下(含五年)个人住房公积金贷款利率4%；五年以上个人住房公积金贷款利率4.50%。

　　作为中低收入职工家庭解决住房问题的重要支持和保障，截至今年6月底，全市共有2.96万个单位、151.6万职工建立了住房公积金制度，比年初建立住房公积金制度的单位增加1616个，职工增加4.18万人。“今年上半年共收缴住房公积金达45.02亿元，支取0.1亿元。”青岛市住房公积金管理中心相关负责人说，截至今年6月末，全市累计收缴住房公积金550.11亿元，提取297.60亿元，实现住房公积金余额252.51亿元。 　

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　　降息利好加剧楼市回暖预期

　　随着越来越多的开发商选择降价来撬动市场，岛城房地产市场的成交量开始出现上升。而央行的再次降息、公积金贷款利率的再次下调更加剧了楼市回暖的预期。岛城楼市是否已全面回暖？市场上都是哪些人在买房？记者6日采访了解到，目前市场上的刚性购房需求占8成左右。业内人士认为，现在断言回暖依旧为时过早。

　　出手买房的八成是刚需

　　尽管相关部门对房地产调控的态度一直没有放松，但从刚刚过去的6月份青岛房地产市场情况来看，楼市成交量出现了较为明显的上升。而国内不少城市也是这样，很多一线城市的房地产市场都延续了回暖态势。

　　到底是哪些人在逆市买房？调控政策是不是真正把投资性需求挤出了市场？

　　“从上半年的统计情况来看，八成以上的购房者属于刚性需求 。”青岛锐理数据总经理马光明说，他们对上半年入市的5家新盘开盘及签约过程进行了跟踪分析，从成交套数上看，青岛风景、中海国际社区、中南世纪城项目位居全市前三位；而从成交面积上来看，晓港名城、中南世纪城和中海国际社区项目位居前三位。这些项目的房源均以满足刚性需求为主，其中中南世纪城、青岛风景、中海国际社区的客户构成中，首次购房的刚需客户甚至占9成以上。

　　青岛风景项目的销售人员告诉记者，上半年该项目共签约成交74套住房，由于要为购房者办理贷款等手续，销售人员需了解买主是不是首次购房，而他们的签约客户中，首次购房的能占9成以上。

　　下半年投资客户或增多

　　目前的市场上，投资性客户也占了一定比例。马光明说，资本需要寻出路才能获益，而股市和楼市是两座吸金的大池子，相比之下，资金对楼市的青睐要强过股市，尽管调控已久，但市场上大量的资金依旧在房地产市场上打转。

　　“据我们了解，投资性客户从5月份开始有所增多。”楼市分析人士张百忍说，只是有些投资性客户和改善性客户不好区分。有些客户本身已经有了房子，认为现在楼市处在低点，出手买房既可以改善居住需求，如果将来价格上升也会选择卖出去。对于这部分客户，很难界定是投资性还是改善性需求。

　　马光明认为，利率的下调无疑将降低刚需的购房门槛，七八月份乃至下半年楼市仍将为首次置业的刚性需求支撑，也不排除投资性客户陆续进入，成交量将继续反弹。

　　是否回暖目前仍难断言

　　成交量的反弹是否意味着楼市将回暖？

　　“这是两个不同的概念。”马光明说，今年的房地产市场与2009年差别很大，一是国内外经济形势不同，经济层面不具备全面放松调控的条件；二是楼市反弹更多地表现在成交量层面，而不是价格层面；三是客户需求以刚需来推动，相对比较脆弱。

　　在目前的市场背景下，如何判断楼市是否回暖？张百忍认为，要看三个方面：一是政策面会不会给房地产市场更多宽松的空间；二是成交量是否出现持续 个月以上的回升并形成趋势；三是改善性需求是否已逐步入市。从目前的情况来看，岛城的房地产市场只不过是阶段性的反弹而已。

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