纯商贷好和组合贷款各有利弊，根据自身的实际需求选择即可。组合贷款的是指贷款人在办理商业房贷时，同时还可以申请住房公积金贷款，前提是贷款人符合个人住房商贷条件，同时一直在缴纳个人住房公积金。组合贷款的优点是省钱，而缺点也比较明显。组合贷款的办理速度相对于纯商贷来说会慢一些，因为是办理两种贷款，手续和手续费用也比纯商贷要高很多。如果借款人是通过中介公司办理组合贷款，还需要支付一定的服务佣金。办理商业贷款的手续比起组合贷款来说相对较少，办理速度也快很多。商业贷款的利率是比公积金贷款高一些的，每个银行的纯商贷利息不一，一般在国家基准利率上涨10%上下浮动。很多人在购买小套房子时选择纯商贷，购买大套高价房子时选择组合贷款。

北京及外地各有一套商贷未还清，还能购房吗

在京从事IT工作多年的成先生，是一位山东籍人士，但已取得了北京市工作居住证。成先生早期在青岛老家买过一套住房（为住宅，非商办房属性），后来结婚时又在北京购买了一套婚房，这两套房均为贷款购买，目前房贷还没有还清。不过，由于目前成先生的妻子已经怀孕，即将迎来宝宝的他们，准备在北京再购买一套面积大一些的住房。

对于升级置业计划，成先生想要了解的是，像他这种情况，是否还能在北京贷款购房呢？

解答：

成先生的购房计划能否成行，实际上涉及两个问题，一是他是否还具有在北京购房的资格，二是他能否再次申请商业贷款，以下咱们分别来进行厘清。

首先，根据北京市限购政策规定，已婚京籍家庭、已婚现役军人和武警家庭在北京已有一套住房的可再购买一套；单身京籍家庭在北京只能购买一套住房。而对于非京籍已婚家庭来说，如果持有北京市工作居住证，可在北京购买第二套住房，否则最多只能购买一套住房（符合连续五年在京缴纳社保或个税的条件）。

值得一提的是，通州区限购更为严格。比如，已婚京籍家庭若要在通州购买第二套住房，还需要满足“落户通州年（含）以上”或“近年在通州区连续缴纳社保或个税”条件之一。

就成先生的情况来看，虽然他并非北京户籍，但他拥有北京市工作居住证，那么他在北京还可以再购买一套住房，如果成先生想购买的是通州区住房，还需近年在通州区连续缴纳社保或个税。在认定购房资格时，只考察其在北京的住房，京外的住房并不计算在内。

还需要厘清的问题是，成先生能否再次申请住房商业贷款？北京我爱我家交易中心认为，成先生在北京及外地各有一套住房的商业贷款仍在还款中，根据现行的银行贷款政策，如果成先生在北京购买第二套住房，再次申请按揭贷款时，绝大部分银行将不予授信。需要注意的是，倘若购房者家庭在北京有多套住房，在没有北京购房资质的情况下，不论其贷款是否结清，也都不能再申请住房按揭贷款。

不过，如果成先生能还清至少一套住房的商业贷款，那么所有银行就都可以按照“二套房”的贷款资格为他审批住房商业贷款了。而贷款额度方面，则需要由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

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